冯同学2021-07-22 21:18:56
冯同学这里老师没讲全 各种正相关负相关 请解释全面 多谢
回答（1）
Nicholas2021-07-23 16:53:48
Nicholas同学，下午好。
基础逻辑：长期来看，cap rate可以看做是折现率，相当于未来现金流折现求和给当前房产估值。
1.利率升高，导致融资成本上升，则折现率是更大的，也就代表风险更大，折现到当前的房产估值更低。正比；
2.空置率更高，正常房产价值应该是更低的，那么推导到该房产的投资风险更大，折现率更大，cap rate更大。正比；
3.信贷和债务融资可用性是一个意思，就是更容易能融资，那么越容易借钱即利率越低，从而推高房价。反比。
烦请【点赞】。加油，祝你顺利通过考试~
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那为什么credit spread可以缓解敏感度呢 多谢
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同学，下午好。
因为信用利差是非周期性的，也就是说经济好的时候信用利差小，经济差的时候信用利差大。那么假设NOI在一定时期是不变的，经济好的时候房产估值价值高，则cap rate更低。但是实践证明cap rate与信用利差是成正比的，那么一定程度上缓解了cap rate的周期敏感性（Peyton (2009) found that the spread between cap rates and the 10-year Treasury yield is positively related to the option-adjusted spread on three- to five-year B-rated corporate bonds）
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