袁同学2020-02-25 11:06:33
袁同学在对房地产收益估计的时候，cap rate为什么和利率和空置率成正比，和融资的难易程度成反比?
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Dean2020-02-25 11:32:35
Dean同学你好，空置率越高，对应租金收益越高。
因为我们知道房地产行业在进行开发的时候是高杠杆的，所以将来他要偿还本金利息，那中间是不断要偿还利息因此现金流是有一定压力的。
如果房产的空置率越高，就意味着他能收到的现金流是越少的，因此只能通过提高租金来缓解付息压力。
对于融资难易程度这点，我看了下书上解释的也有点牵强，不太好理解，大概是这么说的：
债务实际上是为房地产杠杆投资提供债务融资。 由于房地产交易通常涉及大量杠杆，因此债务融资的更多可用性可能会转化为预期房地产收益所需的较低流动性溢价部分。
详情可参考原版书第二本242页，最后一段。
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