Michael2025-06-06 10:02:46

同学你好，我分别说明：
Statement 1: It is reasonable to estimate value based on an appropriate cap rate and an estimate of the property´s long-term earnings potential【注意这里用的长期潜在回报，蕴含了一个假设就是项目未来达到了长期稳定回报，那么这个long-term earnings potential就是一个可靠的估计】 rather than using the below-average NOI of the previous year【这个值不管什么情况都用不了，如果是认为历史会重演，也也是average NOI of the previous year，不应该是below-average NOI of the previous year，这里的below是一个非常主观的估计，below多少是合适的，都很难确定】.

Statement 2: A discounted cash flow (DCF) valuation may not provide a useful estimate of value since future occupancy rates are very difficult to project【DCF的方法是每一年的NOI都估计出来，然后再估计一个终值，由于每年的NOI会根据不同的空置率来估计，大大增加难度】 accurately given regional economic conditions. 

总结一下其实就是表述1 的模型假设物业到了一个稳定收入期，然后估值，这个方法可行；表述2没有假设物业到了稳定收入期，就是单纯去估计每年的NOI，这个数值估计有难度。