Ava2023-11-09 12:04:46
Avagross income毛收入应该是没有减去费用的收入吧，为什么和空置率有关？哪里说了gross就代表100%租出去？另外两栋房产空置率不同，总收入不同本身就代表资产变现程度不同，怎么不可比了？如果一个明显空置率高但单价高的和空置率低但单价低的相比，也可比啊，比较的是利润
回答（1）
Johnny2023-11-13 14:11:51
Johnny同学你好，rental income at full occupancy + other income = potential gross income
potential gross income - vacancy and collection loss = effective gross income
effective gross income - operating expense = NOI
以上是2022年以前考纲要求掌握的内容，可以看出potential gross income是没有扣除房屋空置所带来的损失，是默认100%全租出去的。而effective gross income考虑了空置但是没考虑operating expense。
现在已经不要求分别记忆potential以及effective gross income了，gross income就直接是未扣除空置成本以及operating expense，也就是potential gross income。
于是Gross income multiplier的缺点就是默认标的房屋和可比房屋的空置率和operating expense是相似的，但其实并不一样，不能直接对比，把一个不同层级的房屋的multiplier的用在标的房屋上，本身就是不合适的。要比就应该拿条件差不多的去比
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