Ava2023-11-09 10:24:45
AvaFFO和NOI一样吗，或者AFFO和NOI，FFO, NOI, NI, AFFO这些概念的区别和使用场景能否总结下
回答（1）
Johnny2023-11-09 10:44:31
Johnny同学你好
NI=net income，净营收
NOI=net operating income 是房地产的净经营性收入，可以通过NI来计算得出NOI
FFO= funds from operations，FFO = (Net income + depreciation + amortization) – (Net gains on sale of real
property)
AFFO=adjusted fund from operation， AFFO=(FFO – Non-cash rent – Recurring capex)
在使用direct capitalization method对直接投资房地产进行估值，以及用NAV对REITs进行估值时就会使用到NOI。
在使用relative method来对REIT进行估值时就会用到FFO和AFFO，可以通过P/FFO或P/AFFO算出REIT股价
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FFO为什么减掉卖出房地产的收入？
AFFO的调整逻辑第二项是什么情况，什么意思？
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同学你好，REITs是会拥有并开发income-producing real estate，通过这些房地产来为其定期赚取租金之类的收入，所以房地产就相当于是帮你创造收益的生产工具，REITs的营收是依赖于这些income，而不是依赖于把工具卖掉所得的钱，出售地产的净利得并非REITs日常经营业务，于是从FFO中扣除
AFFO减去的第二项是非现金租金，毕竟AFFO是能衡量当期经济收入，相当于是股利发放能力，那就是要剔除掉非现金的租金，只衡量实打实的现金，算是cash-focused measure。
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我说减掉的第二项 经常性资本开支，recurring capex是什么东西，资本开支为什么记入operation要扣减？
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同学你好，recurring capex包括了房屋日常维修费用以及租赁成本，比如支付给leasing agent的佣金。既然AFFO是能衡量股利发放能力，那么日常资本支出是要扣除的，余下来的部分才能用于发放股利
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