金程教育Alfred2018-12-29 17:35:41

同学你好，这几个说的是income approach中可能存在的错误的假设
1.我们用现金流进行折现求和，相当于用折现率来考虑风险，但是房地产可能面临各种各样的风险，比如政策风险等，其实无法在折现率中得到体现
2.我们假设收入增长速度是高于费用增长速度的，所以未来的现金流才是增长的，但实际上很有可能不是这样的，那我们的income approach就不适用了
3.和4讲的都是terminal cap rate的问题，也就是我们假设房子在第二阶段对应的是terminal cap rate，通常认为高于第一阶段的going in cap rate，但是实际上可能不是这样的，另外，也不是所有房子都有第二阶段的cap rate的
5.房地产市场本身具有一定周期性，但Income approach并没有考虑到