逢同学2022-07-31 02:19:44

另类投资书后题First Life Case。这道题我没明白为什么要用DCF模型里的第一种。 首先我想明确一下Income Approach有三个模型：DCF、Term and Reversion、Layer。老师课上讲：DCF除了terminal value用terminal cap rate算，折现都用required return；Term and Reversion，第一阶段用required return折现、terminal value用terminal cap rate算、用TERMINAL VALUE折现！；Layer下层用going-in cap rate折、上层（stage 2多出来的部分）用terminal cap rate算、用terminal cap rate折。（我没记错吧如图2、3课上笔记。上课的后两个模型这个公式用cap rate折现是因为后两个模型assume了g=0？）。 那么，这道题，我为什么不能用Term and Reversion Approach？它和DCF其实就差了stage 2的折现到底是用terminal cap rate还是用required return。而且，如果条件允许（这道题stage1没明说growth rate，只给了required return，但其实stage1 NOI不变，g=0，going-in cap rate= r - g，我其实还可以用layer方法算？） 就这三种方法，该用哪种啊？具体怎么规定的？ 而且这题，第六年开始都永续年金了，g=0，cap rate = required rate。为啥terminal cap rate=11%、required=9.25%？答案用cap=11%算terminal value然后再用9.25%折现，然后g=0我真的看晕了。