赵同学2022-06-28 18:52:46
赵同学R36 REITs 1. Q30 1） NOI 没经过调整，可我看给的图表中有相关数据，考试的话如何处理？2）在讲义里例题 是NOI1 除cap rate，到底是NOI➗ 还是NOI1？2. Q32 这道题里的cap rate 用的是Re- Rf 而Q40 用的是Re- g，题目里也给无风险了，考试如何处理？3. Q34 A和C不明白 4. Q37 如何理解？5. Q38 题目里指的是估pubilic REITs和ROIC 对吧？所以选AFFO？那income apporach仅适用于private的估值？
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Essie2022-06-29 11:11:25
Essie你好，
1. 1）Q30 题目中给出已经是调整后的预期12个月的NOI了(下图1)，直接用它计算就好了，只是从NOI到NAVPS还需要进一步的调整。
2）都是可以的，原版书说的是NOI or NOI1，但是题目中以NOI1偏多。
2.Q32和Q40都是用DCF的方法计算，所以终值部分的折现率都是re-g，Q32是对REIT C进行估值，它终值的growth rate本来就是4%，见下图2。
3. Q34 A选项说的是新的竞争设施，C说的是所处地理位置偏远、陈旧。一般仓库本来就会设在郊区等地理位置不佳的地方，仓库是新是旧的影响也不是很大。但是新的竞争设施开在已有仓库的旁边会造成很大的影响。
4.Q37 医疗方面的REITs能较好地抵御经济衰退，但是会受人口结构、政府融资、建造周期、医疗设备的租赁等，因此A选项是正确答案，因为医疗REITs能抵御经济衰退，而B和C选项都不利于它。
5.Q38 这道题不是这样去想的，和被估值标的没有关系，income approach也不仅只能用于private地产。本题是问哪个指标最能衡量REITs当前给于股东的经济回报。NOI是总租金收入减去营运费用，他并不是股东的经济回报，因此A是错误的。AFFO是对FFO的提炼，它更能反映当前的经济收入，因此C是正确选项。
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Q30 我看例题里给的estimated cash NOI this year代表NOI0，我就多想了，Q30 是不是也是这意思（我先估计出今年的量，经过调整，再算出明年的）所以，我怎么在读题不产生这种歧义啊？
2） 图二，full year adjustment for acquisition
都包含哪些调整啊？与recurring maintenance type capital expenditures 不等对吧？
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Q32 原文给的assumed cap rate 跟Re- g 有什么区别？为什么不用给的assumed cap rate？
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Q37 可以把医疗REITs当作刚需来理解么？
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Q38 1） 麻烦您帮我理解下EI的概念是企业理财的cash flow - 经济折旧么？
2） 您能帮我归纳下income app（成熟，现金流可预测）cost app（新房地产、unusual property 、或可比交易有限的房产、但它很难估计obsolescence）、sales app（市场上相关交易活鱼）navps（market-based、主观）bvps（历史成本法）、FFO/p 、affo/P（反应分红能力、更体现economic income）各个方法适用条件么？
3）上述这些方法：FFO/P、AFFO/P是相对估值法，其余是绝对估值法？您帮我再详细划归下吧 谢谢
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Q30 题目都按NOI1来做，本题Estimated 12-month cash net operating income已经给出了未来12个月预测的NOI，所以不需要你再去调整算出明年了。题目要么就会说NOI1，要么就会像本题一样表述Estimated 12-month，这就说明我们不需要再调整了。
2）full-year adjustment for acquisitions是收购的全年调整，它就是一个单独的科目，考试涉及这个数字的话会直接给你，你只要带在讲义中的公式调整就好了。它指基金在期中买入新的物业，而这些物业提供的现金流（租金收益）并不是当年全年的现金流，但在估值时是以年化NOI数据作为参数，因此要加回新购买的房产不足一年的收益部分，因为未来一年是按整年收取租金，所以是+full-year adjustment for acquisitions.
与recurring maintenance type capital expenditures不同，它是指经常性维护类资本支出和租赁佣金，即维持物业价值所需的成本。
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Q32 本题的计算要using valuation Method 2，method 2根据文中内容是两阶段的DDM模型，它的折现率和权益里一样是re-g，它折现的现金流对应的是dividend。而assumed cap rate是对NOI进行折现估值的，两个折现率适用的折现现金流和方法不同。做这种题要看清它让你用什么方法做，DDM折现率就用re-g，direct capitalization就用assumed cap rate.
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Q37 对的
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Q38
1）不完全一样，但是类似，这里的economic income指REIT的运营收入减去各类维护、运营成本最终的净结余。
2）income approach适合已知现金流的情况，给出NOI，各个阶段的cap rate可以计算；或是利用两阶段的DDM，用给出的现金流和re折现。
cost approach适合年代不很久远，比较新的房子，估计obsolescence误差可能较大，题目考查也很简单，各项数据都会给你，按照讲义上的方法去做就好。
sales approach可比房产交易活跃；NAVPS估值的是REITs基金的份额的方法；BVPS基本没有考过计算，利用book value来估值；P/FFO最常用的相对估值的方法，数据相对易获得，本质为REITs基金的CFO；P/AFFO更能体现股东的经济收入，AFFO是FFO的改进版本，AFFO是可以分配出去的这部分现金，即自由现金流的概念，但是数据获得很困难。
考试用那种方法计算题目会很清晰的告知，你总结的它们比较明显的特点是比较齐全的，掌握这些即可。
3）只有P/FFO和P/AFFO是相对估值法，利用了价格倍数。sales comparison是可比销售法，也需要用到可比房产的数据，但它不是直接利用价格倍数的。其他的都是绝对估值法。
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