追答

3. Q4 题目指出计算的方法是discounted cash flow method，所以折现和在权益中是一样的，Y1-Y5折现用的是cost of equity，第二阶段终值第六年以后折现计算是r-g。前几期的折现都不用第二期，只有终值的计算才用第二期的折现率。 4.Q7 一般对于零售商场进行尽职调查时，都是调查最主要的大租户，因为它们对于整体租金收入的影响最大，而那些小租户由于数量多，那么调查起来就会非常耗力，而且它们对整体租金收入的贡献度较低。因此进行成本权衡后，是调查主要租户为主。 5.Q8 all cash purchase指不举任何杠杆去购买，然后因为选项中都是在和return on equity比较，所以是和折现率7.25%比较，它不是说all cash收益率是7.25%。all cash是全部用自由资金去投资的意思，cash on cash是自有资金回报率，是用来衡量投资人获得的现金流量占其自有资金的百分比，其公式为：Equity dividend rate=(First year cash flow)/Equity。 6.Q9 是的，都不考虑利息，全部都是本金。 7. Q10 你说的都是对的，current income指房地产每期的租金，减税指折旧减税。 8. Q12 根据conclusion 1上面一段“Tang directs Rodriguez to inquire about terms with Richmond Life Insurance Company, a publicly traded company, which is an active lender on commercial real estate property.”说明Richmond是通过房贷来进行投资，所以是属于private real estate debt。

追答

9. Q18 本题不需要看数据，文中也没有给出，因为property B是商业零售房产，百分比租金是购物中心(零售)的特有现象，包含一个最低租金(与销售业绩无关)，以及基于销售业绩一定百分比的租金。 10.Q19 题目问Green指出的property C的一项费用obsolescence charges，这个调整在哪种方法下，最不会作为显性因素影响房地产的估值。 成本法是从replacement cost开始一步步扣除折旧以及其他的obsolescence后，才得出房屋价值，因此成本法会考虑obsolescence，属于显性因素，A选项错误。 收入法是基于未来现金流的折现求和，由于是现金流，如果房地产的质量较高，那么现金流就会更高，反之亦然，所以obsolescence是隐含在现金流中的，因此属于隐性因素，B是正确的。 在可比销售法中，房龄较老的房子会有一定的百分比减值，因此可比销售法也是会考虑各项obsolescence的，也属于显性因素，所以C也是错误的。

追答

11.Q20 going-in capitalization rate = discount rate – growth rate, 所以资本化率应该是11.5%-2%=9.5%，那么A是错的。 折现率是风险的衡量因素之一，折现率越高就意味着投资者所要求的回报率也越高，高回报率是因为承担更高的风险，所以B是正确的，因为property A的折现率最高(11.5%)，所以它的风险也最大。 第一年的NOI应该是575000＋27000-21500=580,500，因此C选项是错的。 12. Q23 Layer method适用于两个租约期间现金流不同的情况，新租约的增量现金流部分会使用新的折现率，所以这里A选项是错误的。 13. Q26 Green担心的是property A的停车场是否有一部分处于相邻房屋的底盘(侵占其他房屋的土地)，所以这就要进行A选项的产权勘测(property survey)来调查停车场是否处于产权A的边界之内。而B选项Engineering inspection它是关于房屋结构问题，比如地基、设备等进行检查。 14. Q27 这道题问这个公司评估PE的房地产投资用的是哪种指数。 题干中有相关的描述，公司的CIO相信我们现在使用的指数用导致PE的房地产over-allocating的问题。也就是说过多的权重配置在了PE的房地产中，说明当前使用的指数会高估PE的房地产指数。 A选项说基于评估值的指数，它是指评估值是过一段时间估值一次，所以他的价格是不连续的，比如说开始的时候是100万，中间降成50万，期末的时候又涨回100万，从评估值的指数来看，相当于价格没有变化，但是价格实际上是有很大波动的，但是这种算法没有考虑这种波动，因此低估了风险，从而高估了回报，而且低估了相关性。所以这种指数会导致指数的表现其实是高估的。因此A是对的。 C选项是NCREIF直接投资的指数，这个指数的编制也是基于Property appraisals prices，但是这种方法是每季度计算一次，而我们题干中并不能看出他有每季度更新一次。

追问

Q18 您看我理解percentage lease 理解，对么： 1）它是购物中心特有的现象，如果写的是retail，有这特征么？ 2）销售额达到一定程度后，房租会上涨或按销售业绩提成； 3）包含一个最低租金，这里面我不明白这最低租金，怎么就是最低了？

追问

Q19 disproportionate chareges 告诉我指的是obsolescence charges，考试可能会不告诉么？ 还是通过数据和相关知识，disproportionate charges我就该知道指的是具体哪部分？

追问

Q20 1） 我从gross 和net考虑的，所以觉得B选项说的不对 2） 代表risk 的除了折现率，还能用什么体现？我如何迎合出题人的思路？

追答

Q18 1）也有，购物中心和retail(零售)本质类似，都有percentage lease的特征，也只有他俩有。 2）理解正确 3）举个例子，我是开发商，你是万达，你来租我的商业地产，我说租金50w一月，但是如果你销售额能到达1000w，超过1000w的部分你要给我3%加在房租里。50w一月的租金就是最低租金，你实际营业额2000w，那么多出来1000w*3%=30w，你总共给我的租金就是50+30w=80w。但如果你销售业绩没达到1000w，那么我就收你最低租金50w。

追问

Q26 我看原文描述，就是感觉我看看我实际停车场盖出来后，是否侵占了相邻的物业产权。怎么都感觉是个现场实物勘查，如何我能选出是A？

追答

Q19 本题题目告诉了是obsolescence charges，在文中assumption 2下面第一段第一行，"Green notes the disproportionate estimated obsolescence charges for Property C"是有提到的。

追答

Q20 1）B选项只说了三个地产中风险最大的，这个从gorss 还是net lease是看不出的。因为你只能说net lease是房客自己交水电费，所以是房客承担operating risk，但是没法说它的风险就越大还是越小，取决于你站在房东还是房客的角度。gross lease也是同理，所以说从这个点是没法反应地产的总体风险。只有折现率。 2）通常反应整体风险的只有折现率。

追答

Q26 是否侵占相邻物业产权，用的是产权勘测，有些你无法用肉眼或者实物勘测看出来，需要相关法律的确定。实物勘测更偏重物理一些，检查的是房屋实体结构，地基等。

追问

Q1 A exp reimbursement rev 不是第一年由房东承担，后续以第一年为限，超额部分房客承担？ 跟您说的这个，由房东代缴，实际房客承担，矛盾么？ B 这类常识，其它几类您能给我说说么？例如：Office、warehouse、hotel 、hospitality、娱乐性质的（parking、restaurants） C other income里面一般可含什么其它收入？如果有percentage lease 会在other income里？

追问

Q2 我可以这样理解么： 1）让我求implied g，就默认为第一阶段增长率？ 2）题目没明确说，就对应现金流去看，第一阶段现金流用第一阶段g ，第二阶段用第二阶段（terminal g）？

追问

Q4 那terminal value不是还要在往前折5年么？woman答案给的折现率用的是7.25？不是用6%？

追问

Q8 1）cash on cash 是自有资金回报率，言外之意，有一部分是借的？ 2） return on equity 和折现率，我什么时候可以等同起来去看？我看到这道题，我根本不会往那里去想是在和折现率比较～

追问

Q9 ： debt svc 是含本金和利息，但题目为了简化仅含利息，对？ loan amount 和 debt svc/int 最后求出来的都是本金（不含利息）对么？

追答

Q1 A不矛盾呀，本质都是房客承担额外部分呀。只不是房客承担的形式是房东先代缴，然后房客再把这笔钱给到房东。 B 只有零售和购物中心有独特的点，其他的物业性质没有比较特殊的。搞清影响每类房产的核心因素就好了。 C other income可能会包含停车费，物业费等收入。percentage lease会在other income中。

追答

Q2： 1）对的，implied g默认第一阶段增长率。 2）完全正确。

追答

Q4 对的，计算出来的terminal value是在t=5时，计算房产总价值还需要将其折现回到0时刻，也就是向前折5年。DDM模型下折现用cost of equity，即re，也就是7.5%。6%是计算终值的ternimal cap rate，得到终值以后向0时刻折现用的是re。

追答

Q8 1）对的；2）return on equity是权益资产的实际回报率，折现率re是权益的要求回报率。当对比债务融资成本和权益融资成本时，债务融资成本更低，说明实际回报率会高于权益资产的要求回报率。

追答

Q9 两句话都是对的。