依同学2022-05-21 08:59:31
依同学老师好，第二阶段永续年金为什么不用给出的折现率9.25%，而需要用terminal cap rate，是因为已经知道增长率为0，terminal cap rate实际是不含对增长的预期吗，那比折现率9.25高出的部分是什么原因呢
回答（1）
Essie2022-05-22 02:45:49
Essie你好，因为这是两阶段折现模型，房产的持有期只有5年，因此我们要计算在t=5时房地产的终值，因为房租是在t=6时一次性增长20%以后保持稳定，所以相当于一个永续年金的折现，但是这里我们要对应的去用第二阶段的折现率，而不是继续用第一阶段的9.25%。
第二阶段的re没给出，但给了cap rate是11%，cap rate=r-g，由于没有增长，所以g=0，因此re就是11%，这样就能算出第二阶段在t=5时点的终值了，第二阶段现金流期限较远，如NOI的风险，不确定性等就决定了第二阶段的折现率会高于第一阶段。
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