Asher2022-01-16 22:46:58
Asher第三题 REoc的估值好像没有讲 这题解析不是很明白 另外还想问一下为什么cost approach适合newer的房子
回答（2）
Essie2022-01-17 14:06:41
Essie你好，Q3:首先根据P/AFFO=12x和预计Y8的AFFO为13.5，可以得到TV=12*13.5=162。用DCF折现，折现率用的是股权成本r，所以cap rate+g=r=9.5%。知道了FV，N，I/Y，PMT为0，就可以计算出PV=85.83，这部分只是TV折现回0时刻的价值，再加上表格中给出的present value of all dividend of 7 years 39.7(不需要再折现)，就可以得到最终的价值，125.53MM。房地产中两阶段DCF模型的估值，本质上和权益中学的是一样的。另外，cost approach适合相对新一些的房子是因为cost approach是用现在的工艺和条件完全去建造一个一模一样的房子，然后对其进行估值。如果目标房产比较新，那么建造工艺是差不多的，折旧，以及各种obsolescence的估计都是相对可以的。但如果你是用现在的工艺去模仿一个年代很久远的房子，那么首先重制成本就可能已经相差甚远了，后面其他方面的估计随着时间年代的变革，也会发生较大的变化，所以这个方法适合相对新的房子。
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是不是直接投资房产折现用cap reits这些折现用cost of equity
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你好，看题目要求，如果是based on direct capitalization method，折现用cap rate，如果是像这里的Q28 using the discounted cash flow approach，那么折现就用cost of equity
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啊 我想问一下dcf approach怎么关联到cost of equity的 NOI折现也是dcf啊 nav也有一部分是dcf啊 但它们都是用cap rate
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你好，所以说这是两种方法呀，DCF的一般公式为CFt/(1+r)^t的求和，r代表的就是现金流的折现率，所以直接用的就是cost of equity。而用direct cap折现公式为NOI1/cap rate，本质是永续增长的年金的概念(类似GGM)。以及计算NAVPS时，其中用到了一步也是NOI1/cap rate，同样也是假设现金流的永续增长。
Chris Lan2022-01-21 09:30:00
Chris Lan同学你好
对于一阶段模型，使用cap rate来折现NOI1。
对于多阶段模型，第一阶段每年的NOI，使用房地产的re来折现，最后一个阶段的终值是使用terminal value来折现的，然后再使用re折现到0时点。
这里有个框架图，你可以看看。
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哦哦 是不是cap rate是算永续的时候用 而cost of equity是算每年的现金流的时候用
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