Chris Lan2021-07-29 09:37:52

同学你好
他这里的意思是如果第一年的NOI是9，第二年就是9*（1+3%）以此类推。因此如果当第一年是9的时候就相当于一阶段模型。
但是由于第一年只有4，是因为装修的问题，所以这一年当中有一段时间没法租出去，租金就会少。第二年就可以全部租出去了，所以第2年是按9为基础增长，而不是4来增长。

老师这里是NOI0，所以第一年就是NOI0*(1+g)。而这个case给的是NOI1。所以现金流起点的时间不同。老师讲的没有问题。
但如果第一年是4，第2年开始按9增长3%，这种模式没法用模型计算。但是第一年如果是9我们是可以用一阶段模型的，所以我们假设第一年就是9，然后用一阶段模型估值，再把虚增出来的第一年的9-4=5减去即可。但这个虚增的5是在第1年的，而我们的估值是在0时点，因此要将5折现到0时点，再减去。