追问

你好，原版书后题第333页第22题，这里第六年后，假设这里2不是说了，六年后NO FURTHER GROWTH 那应该是用永续年金，除以11.25%吧

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同学你好 6年后房租不增长了，就按NOI/cap rate来计算终值，因此要用11%来折现，这个题让求的是房产B的估值。所以要用B房产的数据。B房产的cap rate是11%。 而将终值向0时点折现，要用折现率re，即9.25%，因为这个题 没说让我们用term and reversion method或layer method，因此我们用re来折现终值到0时点。 你可以看一下我的总结。

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追问

你好，六年后房租不涨了，那不是CAP RATE：r-g,就是0，折现到V5，用永续年金折现率应该是9.25%，然后再折到V0，见我计算。

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追问

你好，第二阶段，没有增长了，就是永续年金了，g=0了，为什么还用11%来折现呢

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同学你好 在房地产当中，cap rate是NOI的资本化率。虽然股利也有cap rate=r-g。但是两者是不同的概念。 在房地产中，必须要用NOI除以cap rate来计算终值。

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你好，大宗商品这里，最后一题351页第22题，最后一句话那里的roll是不是打错了，应该是total 吧

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追问

你好，还有麻烦解释下第20题，三大理论，尤其是选项C，还不是还明白？

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追问

你好，针对我上一次询问两阶段求V0，我还是没有明白后面Terminal ,按照上一次是4.54/Cape rate,那为什么这次又是按照4.54/r-g呢 不是说房地产永续直接用Cape rate 吗？

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补充给上一问 。（是我之前我的疑问）

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同学你好 大宗商品第22题，这里应该没有打错。 这个题问新委员会成员问题的反应，哪个是最合适的。 这个新委员会成员问的问题是，为什么没有避免负的roll return。 因为本质上我们应该站在total return的角度来看大宗商品期货的回报。而不是仅仅看其中的一个部分。 A选项说，price return和roll return是负相关，这个说法本身是没错的，因为price return是大宗商品期货价格变化带来的回报，如果说price return为正，说明大宗商品的期货价格在变高，这种情况下roll return确实是个负的，两者是负相关，但是相对而言price return相对来说是更大的，因此正的price reutrn可以offset掉负的roll return。但是A为什么不对是因为没说在点上，最好的解释是我们应该看总回报。 B选项说，如果是负的roll return，市场应该是贴水的，这是错的，如果是贴水的情况下，roll return应该是正的，因为到期转仓更便宜了。所以B是说错了的。 C选项说，这个头寸相对于positive roll return的头寸来说，更有可能是表现好的，因为price return和collateral return如果是正的，他们会正有可能offset掉negative roll return，导致总体的total return更好，因为具体是不是outperform是看total return的，而不是只看roll return。

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大宗商品第20题 这个要根据题干的描述和题目具体是怎么问的。 比如说，这个题他让你根据表格1和M的两个观察来判断。 所以这些信息你都要考虑上。 表格主要告诉我们现在大豆是升水状态，这个是市场的行情。所以你要看根据M的观察，哪个理论能证明现在大豆应该是升水的状态。 A选项，Insurance Theory（保险理论）：主张绝大部分需要通过期货去对冲大宗商品风险的是商品供给方（卖方），因此市场上short futures的人数多，从而导致了贴水（结论：正常市场是贴水状态），但根据表格1，大豆是升水的。所以这个是不对的。 B选项，Theory of Storage（储藏成本理论）：主张在不考虑市场上多头和空头人数比例的情况下，市场上应该是升水或贴水，取决于convenience yield和Storage cost哪个大，哪个小。这个题说convenience yield比cost高，这样就说明，应该是贴水状态（期货的定价是收取成本抵减收益），但根据表格1，大豆是升水的，所以这个是不对的。 C选项，Hedging Pressure Hypothesis（对冲压力假设）：主张需要通过期货去对冲大宗商品风险的即有买方也有卖方，因此市场上short futures和long futures的人数是相对平衡的，从而导致期货价格与现货价格完全相同，但如果short futures的人数多，市场会呈现贴水，如果long futures的人多，市场会呈现升水。这里说大宗商品的生产商没有什么兴趣对冲，这就说明大宗商品的空头少，多头多。因此应该是升水的。这个是符合表格1的要求的。因此这个题应该选C。

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你好 那针对我还有疑问的第四题呢，也麻烦解释下，谢谢

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你好，原版书后题337页第9题 这个A，属于经济衰退 ，宏观上的原因，应该是有负面影响吧，

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同学你好 针对我上一次询问两阶段求V0，我还是没有明白后面Terminal ,按照上一次是4.54/Cape rate,那为什么这次又是按照4.54/r-g呢 不是说房地产永续直接用Cape rate 吗？ 这个第4题看漏了，不好意思。这个题 让我们使用股利折现模型来计算，因此就和equity里面学的DDM是一样的，对于股利折现模型，我们的终值是用Dn+1/r-g的。 这里你要注意区分股利并不是NOI，所以不能按NOI的那套思路来，就要按DDM，跟R27的逻辑是一样的。

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同学你好 原版书后题337页第9题 这个A，属于经济衰退 ，宏观上的原因，应该是有负面影响吧 经济衰退只会带来短期的影响，因为经济不可能一直处于衰退状态，将来一定会繁荣。所以这不是长期的影响。