12021-05-13 17:52:43
1关于这张图我有几个问题： 1. 请问DCF中的lease-by-lease analysis 是什么意思 2. 请问erroneous assumption中：第二和第三句话的意思是什么。 3. implied going-in cap rate公式会考吗，老师上课没讲到
回答（1）
Chris Lan2021-05-14 09:56:38
Chris Lan同学你好
1. 请问DCF中的lease-by-lease analysis 是什么意思
就是租约可能会更新，更新后租金可能会变化，那未来的NOI可能会有变化，因此需要进行每个租约的分析。
2. 请问erroneous assumption中：第二和第三句话的意思是什么。
第二句是g>r，这样的话r-g就是小于0的，估值会变成负数，没有意义。
第三句是说第二阶段的cap rate和第一阶段隐含的cap rate不是一回事，因此没有可比性
3. implied going-in cap rate公式会考吗，老师上课没讲到
这个就是隐含的第一阶段的cap rate中的g是多少。很简单的知识点，有可能会考核。
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请问为什么DCF模型不做lease-by-lease analysis？
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同学你好
这句话的原话是The disadvantage is the amount of detailed information that is needed and the need to forecast what will happen in the future even if it is just forecasting a growth rate for the NOI and not doing a detailed lease-by-lease analysis.
意思就是说DCF方法，可能需要较多数据，但是通常是基于未来NOI的假设，一般假设未来在租约内NOI是不变的，在租约renew之后，会重新有NOI，所以基于以前的NOI和一个增长率假设就能算了，而不用每套房每个租约去分析。
意思就是这种方法是基于未来估计的，不用那么详细的分析。
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