鸡同学2021-04-29 03:54:49
鸡同学在layer method下2时间点往后的红色部分只用了5%折现率，但是如果按分时间段估值的方法，2时点之后的所有部分都是用6%的折现率。那这样在layer method下，房屋的价值不就被高估了吗？
回答（1）
Chris Lan2021-04-30 19:38:26
Chris Lan同学你好
layer method是横向切分的，下面的红色是一个整体，如果你考虑在第2时点纵向切分，这就不符合横向切分的逻辑。
只有蓝色部分算出来的TV才使用第二阶段的cap rate向前折现。
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所以横向切分的话 房屋价值不就被高估了吗？因为有一部分用了更低的折现率
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同学你好
我用excel进行了测试，首先可以得到结论layer method和term and reversion method的估值结果是不同的。
他们估值结论哪个大，哪个小，是不一定的。取决于第一阶段的和第二阶段的re以及g的值是多少。
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哈哈 谢谢
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同学你好
不客气的。共同讨论一下，我也对这两个模型有新的理解。
另外，这两个模型目前还没考过计算，我觉得主要是，这两个模型只在英国使用，他使用第二阶段的cap rate将第二阶段终值向前折现，这个方法有点奇怪。所以目前还没考过定性的内容。
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