梁同学2021-04-16 17:28:55
梁同学R39 第4题，第二阶段Terminal value 折现不是应该用第二阶段的折现率？但答案用的是和第一阶段一样的7.25%。是否是因为题目里没有给第二阶段的r，所以才用的和第一阶段一样的？
回答（1）
Chris Lan2021-04-16 17:47:34
Chris Lan同学你好
如果在房地产估值时，我们使用DCF模型估值时，是使用re将第二阶段的terminal value向0时点折现的。
只有term and reversion method以及layer method才使用第二阶段的cap rate将terminal value向0时点折现。这两种方法只在英国使用，是因为英国有这种惯例，但别的国家不这么用。目前这两种模型还没有考到 过。你可以看我给你的截图的总结。
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我有看了一下题目，可不可以这样理解，他的holding period是5年，说明他在第5年底已经把房子卖了，那么此时我们就用7.25%来折现。如果他是一直持有，那么就用第二阶段的r来折现。
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同学你好
不可以这么理解。只要是一般的DCF都是用re折现。
只有term and reversion method以及layer method才用第二阶段的cap rate折现第二阶段的TV值。
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