赵同学2021-04-10 16:55:17
赵同学第一张图，P/FFO 和P/AFFO里的P是单价还是资产总价？ 第二张图题的答案解释中AFFO is an approximation of cash flow multiple这句话什么意思？ A选项什么意思？ 您能借这道题再给我解释下一级学习的现金流和自由现金流，以及NOI 和AFFO、FFO的区别？
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Chris Lan2021-04-13 11:10:43
Chris Lan第一张图，P/FFO 和P/AFFO里的P是单价还是资产总价？
答：单价，即每股价格。
第二张图题的答案解释中AFFO is an approximation of cash flow multiple这句话什么意思？
A选项什么意思？
答：因为AFFO考虑了维护房产所需的必要开支，所以AFFO比较像一个自由现金流的概念，而自由现金流不就是资本提供方可以自由支配的钱，也就是他们获得的现金收入，这块钱可以自由的支配。
A选项的意思，前半句，就是AFFO是在FFO的基础上进行了一些调整，这个是对的。
𝐀𝐅𝐅𝐎=FFO − Non−cash (straight−line) rent adjustment（调减非现金收入） − Recurring maintenance−type capital expenditures and leasing commissions（调减日常维护的费用） =adjusted funds from operations (𝐀𝐅𝐅𝐎)
而后半句，FFO是衡量持续的现金收入。这也是对的。FFO类似于REIT的CFO一样，CFO不就是经营活动产生的净现金流嘛。
𝐅𝐅𝐎=accounting net earnings +Depreciation and amortization related to real estate（加回折旧） +real estate impairments and write downs unrelated to depreciation（加回与折旧无关的减记和冲销) −Gains / +losses from sales of property （调整与出售房产相关的G/L） =Funds from operations (𝐅𝐅𝐎)（本质为REIT的CFO）
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您能借这道题再给我解释下一级学习的现金流和自由现金流，以及NOI 和AFFO、FFO的区别？
现金流是非常宽泛的概念，他就是指现金的流入和流出。
自由现金流是财务的术语，他是指一个企业的资本提供方可以自由支配的现金流，也就是说这块现金流从公司中拿走，并不影响公司的持续经营，因为这块现金流是考虑了公司维持经营所需的两笔必要开始，即FCINV和FCINV。而自由现金流又分为FCFF，这是公司所有的资本提供方（股东和债权人）共同可自由支配的现金流。而FCFE是指股东可自由支配的现金流。
NOI是另类投资中房地产产生的净经营现金流，这是针对一个投资性房地产来说的，𝐍𝐎𝐈=𝐑𝐞𝐧𝐭𝐚𝐥 𝐢𝐧𝐜𝐨𝐦𝐞 𝐢𝐟 𝐟𝐮𝐥𝐥𝐲 𝐨𝐜𝐜𝐮𝐩𝐢𝐞𝐝 +𝐎𝐭𝐡𝐞𝐫 𝐢𝐧𝐜𝐨𝐦𝐞 −𝐕𝐚𝐜𝐚𝐧𝐜𝐲 𝐚𝐧𝐝 𝐜𝐨𝐥𝐥𝐞𝐜𝐭𝐢𝐨𝐧 𝐥𝐨𝐬𝐬 −𝐎𝐩𝐞𝐫𝐚𝐭𝐢𝐧𝐠 𝐞𝐱𝐩𝐞𝐧𝐬𝐞
而FFO和AFFO是针对REIT来说的两个指标。是为了通过倍数计算 REIT的估值的。
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