Chris Lan2021-02-18 11:42:25

同学你好
原版书上这块的描述很少，只有下面这一段。
The use of UPREIT and DOWNREIT structures can create conflicts of interest between the partnership and REIT shareholders when it comes to making decisions on the disposition of properties or increasing company debt levels and may involve additional administrative costs. 
For example, the disposition of a particular property or the use of more mortgage debt financing might have tax implications for the limited partners who sold the property to the operating partnership and tax considerations could cause their interests to vary from the best interests of the REIT as a whole.

具体的流程其实是很复杂的，考试也不考，我查了一下，你可以参考下面的链接。
http://www.360doc.com/content/15/1013/08/5473201_505262516.shtml
大概意思就是LP拿自己手里的房子换OP（经营型合伙单位，operating partnership unit），然后GP拿这些房子运作，这样LP并没有卖掉房子，从而递延了资本利得税。而如果REIT为买新房要卖掉现有房产时，卖房就要交资本利得税，而LP之所以用房产换OP就是不想交税。所以两者出现了冲突。再者如果REIT抵押贷款买房子，这样会导致REIT管理的规模变的更大，从而会收更多的行政费用，这也是利益冲突之一，投资者可能会觉得GP扩大规模就是为了想多挣我的行政费。