季同学2020-11-12 13:38:24
季同学cost approach中这个例题有几个问题，这道题能否找机会重讲一下，完全没搞懂逻辑 1 为什么只有修缮屋顶的钱是在这就之前扣除的，不是应该吧所有curable（屋顶的修缮/咖啡厅的改造）和obselescence（多用的电费）的调整好了才是老房子的价值，再用老房子的价值进行折旧吗？ 3 如果是是关于资本话和费用化的解释的话，那咖啡厅的改善也是可以资本化的，为什么要放在折旧后面扣除 4 既然是算老房子的价值，那应该就是算资产的价值，又和费用有什么关系呢 5 既然目的是为了调整到reproduce的价值，为什么一开始就给了reproduce的价值，那不就是答案吗？ 6 如果说reproduce的价值不是答案，为什么不用一个更接近reproduce的值，也就是27，而非25来进行计算
回答（1）
Chris Lan2020-11-12 16:55:40
Chris Lan同学你好
cost approach的逻辑是挺复杂的。我们先来说一下大原则 。
计算的步骤如下
从重置成本出发开始估值；
然后进行如下的调整
Physical deterioration，包含调整 Curable和 Incurable
Functional obsolescence
Locational obsolescence
Economic obsolescence
所以是按这个逻辑顺序来进行调整的。
1）重置成本是计算的起点，不能使用reproduction cost，因为reproduction cost是假设建一个与标的房屋相同天花板高度的房子，但实际重置时并没有按这个天花板的高度来建造，所以这块要先扣掉。
3）这种算法是按上面的顺序来算的，你可以不考虑资本化费用化的问题
4）能节省费用是因为新房有这些好处，这些好处产生了价值，而旧房没有这些好处，所以要扣掉这块。
5）我们重置一个房产，是不可能建成一个旧房子的，只能建个新的，然后，根据新房和旧房的不同，往旧房子上去调整。
6）如果用27的话，这个是天花板更高的房子，那也要调整天花板的差异2M，27调掉2M，也是25，还不如直接用25M。
致正在努力的你，望能解答你的疑惑~
如此次答疑能更好地帮助你理解该知识点，烦请【点赞】。你的反馈是我们进步的动力，祝你顺利通过考试~
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1 那为什么修房顶的钱要折旧前扣除，改造咖啡馆的钱却又在折旧后扣除。我搞不明白哪些放折旧前，哪些放折旧后
2 造一个新房25，造和旧房子屋顶一样高的房子27，说明新旧房子在屋顶这一项上，旧房子比新房子要多2，即便是从25replace cost开始算，也得把两者差异加回来吧？
3 curable和incurable到底怎么处理。比如说一个curable的改善花出去的钱要从replace cost里面扣掉，而incurable的改善根本不会做，所以也不必调整吗？
4 麻烦您给我具体解释一下什么叫functional obsolescence，什么叫economic obsolescence。
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同学你好
1）他是按天花板更高的标准建的，共了27，但旧房子天花板没有这么高，如果按旧房的高度来建那费用是25，所以25的费用是和旧房子一致的。因此以25为起点计算的。
2）旧房的房顶更低，但建新的房顶更高的情况，花了27，如果建个一样高的，那成本就是25。所以我们以25为起点来算。
3）curable是指，如果修缮房屋某部分进行修缮所花费的成本小于修缮后所带来的增值，那么就会对这个部分进行修复。由于标的物业不存在这种改进，因此应该将Curable cost剔除。Incurable是指，不可修缮。如果修缮房屋某部分所花费的成本大于修缮后所带来的增值，那么这个问题就不会被修复，估值时直接根据房龄进行折旧
4）Functional obsolescence：功能性折旧，房屋设计不合理所造成的减值，估值时应该剔除
Locational obsolescence：区位性折旧，房屋周围环境恶化所带来的减值，估值时应该剔除
Economic obsolescence：经济性折旧，在当前经济条件下不适宜建造新房屋
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那咖啡厅改造的钱为什么不放在折旧前，不是也可以资本化吗？
所以哪个放在折旧前哪个放在折旧后的标准是什么呢？
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同学你好
我个人觉得这个地方从所谓的资本化来理解是有问题的。
应该从这种方法的调整顺序来做。
按这个逻辑来调整，老师的讲解可能是希望大家在调整的时候能找到一个逻辑原则，方便记忆，但这种记忆方法可能存在不完美的地方。
Physical deterioration( Curable和 Incurable)
Functional obsolescence
Locational obsolescence
Economic obsolescence
折旧前还是折旧后以上面的调整顺序为主，一项一项依次调整下来。
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