Chris Lan2020-11-09 13:24:29

同学你好
你按我的思路再计算一下。
先计算第一年的NOI，计算公式如下
NOI = rental income (at full occupancy) + other income – vacancy and collection loss – property management fee – other operating expenses
NOI = £610,000 + £183,000 – £61,000 – £35,000 – £234,000 = £463,000
前5年的NOI是一样的，也就是每年都是463000。
在第6年，NOI将增加20%，所以就变成了：NOI starting in year 6 = £463,000 × 1.20 = £555,600。然后就一直不变了，所以后面一个阶段就是永续年金的模式 。第二阶段的re没给出，但给了cap rate是11%，cap rate=r-g，由于没有增长，所以g=0，因此re就是11%，这样就能算出第二阶段在T=5时点的现值了，PV=555,600/0.11=5,050,909。这样所有的现金流我们都有了，之后折现到0时点即可。

表1中给的B房产的折现率是9.25%，用这个折现率算出来就是第一阶段的现值，这里可以使用计算器年金的五个键来算
N=5 I/Y=9.25 PMT=463000 FV=555,600 CPT PV算出来就是现值了，现值是£5,034,600。

你的算法前面一阶段是错的，你的公式是按永续来算的，但第一阶段只有5年，并不是永续的。

致正在努力的你，望能解答你的疑惑~
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