Chris Lan2020-10-16 10:45:05

同学你好
根据原版书的定义：
A hedonic index does not require repeat sales of the same property. It requires only one sale. The way it controls for the fact that different properties are selling each quarter is to include variables in the regression that control for differences in the characteristics of the property, such as size, age, quality of construction, and location. These independent variables in the regression reflect how differences in characteristics cause values to differ so that they can be separated from the differences in value due to changes in market conditions from quarter to quarter. 
他的解释是，享乐指数不需要重复销售同一物业。它只需要一次出售。它控制每个季度销售不同房产的方法是在回归中包含变量，这些变量控制房地产特征的差异，如规模、年龄、建筑质量和位置。回归分析中的这些独立变量反映了特征差异如何导致价值差异，从而可以将它们与因市场条件随季度变化而产生的价值差异区分开来。
也就是说这种方法是通过回归的方式来编制的，自变量包含了很多房产的特征，当这些特征变化时，也就影响因变量Y的变化，指数也就变化了。

但是hodonic index 是一种基于交易的指数，所以要有交易，才能进行编制，M基金是做短线卖房子的，所以他有很多交易，因此是适合的。
而G基金是自己建房子然后出租，9-12年之后才卖掉房产，所以对于G基金来说，他的交易是很少的，因此是不适合的。

致正在努力的你，望能解答你的疑惑~
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