李同学2020-10-15 19:28:06
李同学另类 百题 202 Q4 我理解的incurable可能还是有问题，比如讲义上的例题，总逻辑是我先把这个老房子在假想的情况下重置一遍，然后再在这个基础上减掉老房子不如新房子的地方。所以对于 incurable cost，比如当时说的地基开裂，是不可修复的也就是修了白修，那我重置新房子的时候也就不会管这一块，也就是replace cost里就不含这一块，所以在算老房子估值的时候自然不会减掉这块。但是！这道题为啥减了？对于incurable cost我的总结是 见到不减，它为啥减了，我的理解哪里出了本质性错误？这块减什么不减什么您有好的总结木？
回答（1）
Johnny2020-10-15 19:44:59
Johnny同学你好，你前半部分的理解没错，incurable的部分不会再去掏钱修复，而curable的部分会掏钱修复。我来举个例子，假设我房子所有部分都是崭新的，唯独一个门是用旧的。假设这个门是curable，那我就会掏钱去修复它，假设为了修好这个门要花5000元，那这个房子的价值就是一个完美新房子的价值减去我修门所花的费用，也就是5000。假设这个门是incurable，那我就不会去花钱修复，但不修复不代表不减，否则一个完好的新房子和一个门旧的新房子就价值一样了（因为没有剪掉旧门的减值），那对于incurable的部分就直接从折旧来减值，比如这个门刚买来时价值10000，能用10年，现在这个门用了五年，就减值5000，所以这个门旧的新房子比一个完美新房子就少值5000元。所以可以看出curable的cost是我自己掏钱修复所花的成本，是有现金流出的，而incurable cost是直接对此部分进行折旧，它不会去花钱修复，所以它不是现金流出。
致正在努力的你，望能解答你的疑惑~
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老师您解释的有点深，怎么更晕了，还以为之前理解的对了呢！拿讲义的题为例，地基开裂那块是incurable的对吧，那不是不考虑也不减嘛，而且我之前像您确认过，应该是假想出来的新房子也是地基开裂的 ，我是这么理解的，然后在这个基础上减其他的就对了。请问地基开裂这个问题，如果有成本，给了你数，应该怎么想？或者我还是没get到的精华是什么？
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同学你好，其实就是很简单的概念，对于curable，现将其修复成本减去，这之后开始进行折旧，这些折旧所带来的减值中就包含了incurable的部分，因为incurable cost是体现在折旧中的。假想出来的新房子的地基肯定是好的，它是建一个崭新的房子，而不是建一个地基坏的房子，这点你可能之前理解错了，也是由于我没有和你明确说明过，是我的疏忽。所以现在旧房子的价值肯定比新房子价值会低，因为要扣除掉地基的破损，此时是先把其他那些curable的成本剪掉后去进行折旧，地基的incurable cost就包含在折旧中。另外在functional obsolescence中也可能会出现incurable cost，会导致每年额外产生成本，那么把这每年的成本除以cap rate就是functional obsolescence的incurable cost
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大概您的意思是：首先新房子肯定是好的地基（没有人盖了新房子再把地基砸了，再估一个值出来），所以老房子是开裂的地基，不如新房子，所以重制后理论上肯定是要减掉这块不如新房子的cost，但是假如给了一个数 30W,但这30W要不要都减掉呢？显然不合理，因为老房子已经用了15年了，所以这修地基的30W也要考虑折旧（30W是对应房子0岁 也就是修成全新时候的钱嘛），这个理解对否？2.讲义上之所以没给修地基的钱，是为了简化那道题？如果给了其实是要考虑减到和折旧什么的，对吗？
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同学你好
1.老房子已经使用了15年了，所以在扣除了所有的curable cost之后就对剩余的价值进行折旧，这些折旧就是属于physical depreciation中的incurable cost，你那个门的折旧就是属于这些物理折旧中的其中之一。
2.地基裂开是属于物理折旧，题目不会把房屋每个部位坏损情况都和你说的，对于physical depreciation就是减去curable cost后根据房龄进行折旧，所以题目的计算时比较方便的，
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老师 追问一下学习经验，我这边经典题和百题都做了一遍（相对比较细），基础课听了三遍左右。1.请问接下来一个多月最佳的复习策略是怎么样的呢？既不会浪费时间又可以抓住重点的？2.但有些科目：比如 数量 固收 经济学由于学过的时间已经隔的太长了，所以直接做题肯定够呛。如果直接做统一的模拟测试的话肯定做不来，请问这些有些不熟的科目应当怎么应对（重听基础还是看强化）？3.已经只剩一个月左右了，伦理这块您怎么看，要大面积做题了吗？
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同学你好
1.最好是把所有知识点再串联看一遍，或者把错题再看一下。主要针对重要考点，不要纠结于细枝末节，主要注重结论，考试会考你结论，也会要你根据公式来计算，但是不会考你这个公式是如何推导的，也不会考你某个结论是如何得出的。所以对于一些结论或者概念性的东西只要记住即可，不用去纠结它是怎么得出的，每一个结论都去纠结原因的话是来不及的。
2.可以参考金程的二级中文笔记，我们在当中把各科目的所有知识点都罗列在上面了，你可以针对性地看不熟悉的部分。
3.道德需要做题的，但最好先把七大准则都熟悉下
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