Chris Lan2020-10-15 09:42:41

同学你好
先计算第一年的NOI，计算公式如下
NOI = rental income (at full occupancy) + other income – vacancy and collection loss – property management fee – other operating expenses
NOI = £610,000 + £183,000 – £61,000 – £35,000 – £234,000 = £463,000
前5年的NOI是一样的，也就是每年都是463000。
在第6年，NOI将增加20%，所以就变成了：NOI starting in year 6 = £463,000 × 1.20 = £555,600。然后就一直不变了，所以后面一个阶段就是永续年金的模式 。第二阶段的re没给出，但给了cap rate是11%，cap rate=r-g，由于没有增长，所以g=0，因此re就是11%，这样就能算出第二阶段在T=5时点的现值了，PV=555,600/0.11=5,050,909。这样所有的现金流我们都有了，之后折现到0时点即可。
课后题给的解法是
表1中给的B房产的折现率是9.25%，用这个折现率算出来就是第一阶段的现值，这里可以使用计算器年金的五个键来算
N=5 I/Y=9.25 PMT=463000 FV=555,600 CPT PV算出来就是现值了，现值是£5,034,643。

用韩老师的解法：
第一阶段的现值，这里可以使用计算器年金的五个键来算
N=5 I/Y=9.25 PMT=463000 FV=0 CPT PV算出来就是第一阶段的现值了，现值是1789287.
然后再计算 第二阶段的现值，这也可以使用计算器。

N=5 I/Y=9.25 PMT=0 FV=5050909 CPT PV算出来就是第二阶段的现值了，现值是3245356.
两者相加就是答案了。

书上的答案只是把两部分放在一年年金里进行计算，这样考试的时候更节省时间。

致正在努力的你，望能解答你的疑惑~
如此次答疑能更好地帮助你理解该知识点，烦请【点赞】。你的反馈是我们进步的动力，祝你顺利通过考试~