张同学2020-09-20 21:05:21
张同学8，为什么选b，为什么为啥要比较5、75和7、25 19，为什么选b，这个disprotionate charges是什么意思什么啊。这题什么意思啊 26，为什么选a，请讲一下abc 27，为什么选a，没看懂
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Chris Lan2020-09-21 13:46:08
Chris Lan同学你好
Q26
这个题问为了解决G同学对房产A的担忧，他应该使用哪种方法解决。
这个房产A的问题是有一部分的停车场是在别人的地方，所以这里面牵涉共有产权的问题。
A选项说做房产的问卷调查，去找几个类似的共有产权的情况去了解一下，看这种共有产权对估值有什么影响。所以A是有用的。
B选项说去研究一下工程检验，去研究一下地产的质量，这个不是问题的关键，G同学担心的是共有产权的问题，不是质量问题。
C选项说去研究一下环境的影响，这个也不是关键问题，因为G同学担心的是共有产权的问题，不是环境问题。
Q8
这个题说相比于全部使用现金购买（全部使用自有资金），使用mortgage买房产更可能会如何。
使用mortgage就是相当于向银行借钱买房子，相当于举杠杆，杠杆就像一个放大器，有收益就放大收益，有损失就放大损失。所以具体情况就要看资产的回报与资金成本哪个高哪个低。题干交代了资金成本是5.75%，而1号地产的折现率是7.25%，这个折现率可以认为是投资者的要求回报率，所以我们要求的回报率高于资金成本，因此杠杆放大的是收益，所以获得更高的ROE。
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Q19
这个题问C房产这个不成比例的charge，在评估地产C的价值时，哪一个不是显性的因素，或者可以理解为不成比例的charge的因素，以下哪个模型没有考虑
A说是cost approach，这种方法是通过重置目标房产在根据目标房产的特征来调整obsolescence的内容的，所以这个模型在使用时是考虑了这些问题的，所以A不能选。
B说，income approach，这种方法是基于NOI进行估值的，这种方法是间接通过NOI来体现这些不成比例的charge的因素的，所以并不显性，因此这个题选B。
C说，sales comparison approach，这种方法的逻辑是找到相似的房产（多套），再根据它们与标的房产不同的地方进行调整，调整成与标的房产相同的情况，再取平均来估值标的房产，调整的过程会考虑不成比例的charge的因素，所以C也会考虑，因此C不能选。
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Q27
这个题问这个公司评估PE的房地产投资用的是哪种指数
题干中有相关的描述，公司的CIO相信我们现在使用的指数用导致PE的房地产over-allocating的问题。也就是说过多的权重配置在了PE的房地产中，说明当前使用的指数会高估PE的房地产指数。
A选项说基于评估值的指数，评估值是过一段时间估值一次，所以他的价格是不连续的，比如说开始的时候是100万，中间降成50万，期末的时候又涨回100万，从评估值的指数来看，相当于价格没有变化，但是价格实际上是有很大波动的，但是这种算法没有考虑这种波动，因此低估了风险，从而高估了回报，而且低估了相关性。所以这种指数会导致指数的表现其实是高估的。因此A是对的。
B选项说基于交易的指数，这个指数是基于实际交易的物业的价值编制指数，只有当期有交易的房产才会记录在指数中，因此指数的变化都是体现了真实的交易的，所以并会因为定期评估价值而产生风险低估，回报高估的问题，因此不会存在A选项说的这个问题。
C选项是NCREIF直接投资的指数，这个指数的编制也是基于Property appraisals prices，但是这种方法是每季度计算一次，而我们题干中并不能看出他有每季度更新一次的特点在，所以相对来说A选项和C选项都有低估风险，高估回报，低估波动的情况，但是C这种情况是每季度计算一次的，他有自己的特殊性存在，相对而言A是更贴切的。所以C选项也排除了。
致正在努力的你，望能解答你的疑惑~
如此次答疑能更好地帮助你理解该知识点，烦请【点赞】。你的反馈是我们进步的动力，祝你顺利通过考试~
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