Johnny2020-07-20 10:24:00

同学你好，第7题是问尽职调查最需要去审核什么。Property 2是零售中心，它会有主要的大租户（anchor tenant）和一些小租户，在尽职调查时最需要调查的是那些大租户，包括他们的租赁合约、历史租金费用、违约情况等。尽职调查并不需要把商场里所有的租户全部调查一遍，因为小租户对于整体商场的营收只起到很小的作用，占大头的是那些大租户，所以就不需要花很多时间在小租户上，这也是对时间成本的考量。本题选C
第8题是问相对于纯现金进行房地产投资，如果使用了贷款那么收益率会如何。这里举个例子就能明白：假如房价是100，我借债10元，自己投资90元，房屋收益率为7.25%，利息为5.75%。那么在没有借债时，我的总收益就是7.25%，而借债投资的总收益是（0.0725*100-0.0575*10）/90=7.42%，高于7.25%。那如果利息变成8%的话，总收益就是（0.0725*100-0.08*10）/90=7.17%，低于7.25%了。因此当借债的利息低于原本的房屋收益时，加杠杆投资会增加收益；如果利息大于原本的房屋收益，加杠杆就会减少收益。本题中的利息低于房屋原本的收益率，因此加杠杆会增加收益，本题选B。

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