钱同学2020-07-18 14:49:02
钱同学百题case5的第四题，答案说curable depreciation cost和incurable depreciation cost都要扣除，但是上课的时候老师说curable cost要扣除，incurable cost无需扣除，到底哪个说的是对的？
回答（1）
Johnny2020-07-19 00:49:54
Johnny同学你好，老师和百题都没有错，只是两者对于cost的涵盖范围不同而已。
如果房屋修复后的增值会大于修复成本，那么就是curable，它会被修复，对此就是把curable cost给扣除。Incurable是指修复后的房屋增值小于修复成本，因此这部分就不会被修复，所以不会产生修复费用，而是在扣除curable cost后直接根据房龄进行折旧。所以curable的部分是会掏钱修复，而incurable的部分不会去修复它，这就是老师所说的意思，这里的cost更偏向于费用。
百题中所列出的incurable cost其实就是incurable部分根据房龄所产生的折旧，因此它需要被扣除。前一个curable cost是修复房屋的成本，后一个incurable cost是折旧所导致的减值，因此百题是把折旧给一同并入cost中了。
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就是说，如果是折旧，不管是curable 还是incurable 的，都要扣除，别的cost 的话incurable的无需扣除，是这个意思吗？
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同学你好，准确的来说，折旧是有很多种类，具体分成以下几类：
1.物理折旧，由于房屋老化所导致，与房龄有关，它是我们狭义上所理解的折旧
2.功能性折旧，由于房屋设计不合理所导致的减值。
3.区位性折旧，由于房屋地段不佳所导致的减值。
4.经济性折旧，由于目前租金水平不足以覆盖建筑开发成本所导致。
同学你前面说的折旧是专门指物理折旧，但是其他的折旧（比如功能性折旧）也都是会存在curable和incurable的，这些都是需要剔除的。但是对于incurable的计算方法也是不同的，物理折旧的incurable cost是根据房龄来进行折旧，功能性折旧的incurable cost一般会告诉你由于不合理的设计会导致每年多增加成本，然后告诉你cap rate，你用每年增加的成本除以cap rate就能算出incurable。
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那到底哪种incurable cost是无需扣除的
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同学你好，我上一个回答已经说了curable和incurable是都要扣除了，只不过不同折旧的incurable cost的呈现方式不同而已。
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