Johnny2020-03-16 10:23:47

同学你好，此处的关键在于5年的holding period，也就是说持有5年后，就把这个产权给卖掉了。这里和上课时所讲的term and reversion valuation略有不同，上课讲的是期限到了之后，租金结构会发生变化，但是你是继续持有这个产权的，因此新的租金你是会一直收下去的，而本题是在持有5年后就卖掉了，因此后面租金我是收不到的，你最终收到的是这5年的租金以及最后卖掉产权所获得的收入。
假设租金改变但是你一直持有下去的话，那些租金的风险你是需要承担的，一般而言，新租金的折现率是高于当前租金的，因为他的风险和不确定性更高，因此那些租金就是以第二阶段的折现率来计算，以体现它更高的风险。
本题是5年持有期，到期就把产权卖掉了，也就是说后面租金风险怎么样和我都无关了，是新的买家来承担风险而不是我，我所收到的是卖掉产权所收到的那笔钱，他在第五年期限到期时就能收到，因此将它折现至当前的话是不需要反应新租金的风险的，所以此处是用第一阶段的折现率。另外，noi5是不属于terminal value的，这个就类似于权益科目的二阶段股利折现模型，其终值是之后的股利的折现值，而当期股利是不算terminal value的。