Barnet.wu2020-03-09 22:04:18
Barnet.wu这个题目第二阶段的Terminal value在折现时，不是应该用第二阶段的折现率也就是第二阶段的Cap rate吗，为什么选择第一阶段的折现率？
回答（1）
Johnny2020-03-10 18:21:54
Johnny同学你好，本题并不是term and reversion method，如果你在五年到期后会继续持有这个房屋，那么你会收到第二阶段的租金，此时第二阶段的租金是需要用第二阶段的cap rate来折现，因为它反映了新租金的风险。但本题是在五年到期后就把房屋卖掉了，新租金你是收不到了，你能收到的是卖掉房屋的收入。而在第五年的房屋价值是会受到之后新租金的影响，因此是用terminal cap rate将第六年的NOI通过direct capitalization method来计算，那么第五年的房屋价值再折回到现在的话就不反应之后的租金风险了，因为收不到了，所以就直接用这五年的折现率将其折到当前。这其实就类似于权益科目的两阶段股利折现模型
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