ayeyea2020-03-07 20:38:37
ayeyea第4题，答案选B。 有一点不理解，二阶段收入模型中，第二阶段将房产出售时，使用与租赁期相同的折现率么？为什么第二阶段出售价格用terminal cap rate来折现到T0时间？
回答（1）
Johnny2020-03-09 17:18:44
Johnny同学你好，二阶段出售房屋的价值是用terminal cap rate把第6年的NOI折现到第5年后求得的，然后再把这个第五年的房屋出售价值用discount rate折现到T0时间点，所以它的现值是53632650/(1.0725^5)=37795731
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老师在ppt中讲得不一样。
老师说房产估值与股票ddm的二阶段估值不同，股票用同一个折现率，而房产第一阶段和第二阶段因为现金流性质不同，折现率不一样。
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同学你好，这是要分情况的。如果是在新租约之下你依旧持有这个房屋，那么新的租金你是能收到的，这就是term and reversion method或者是layer method了，第二阶段的现金流的折现值和旧租金是不一样的，因为他们的风险是不同的。另一种情况是在新租约开始前就把房屋卖掉，那新租金你是收不到的，你所能收到的是卖掉这个房屋所获得的收入，它是在第五年所获得的，而它的折现率与后面新租金的风险就无关了，因为我拿的是卖掉房屋所得到的前，后面新租金风险是大是小和我已经无关了，因为我收不到。
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