王同学2020-03-06 16:17:25
王同学原版书课后习题P329页4题和P333页22题，考查使用DCF法（两阶段）折现。答案中：第二阶段估值折现至0时刻选用的折现率均为第一阶段的discount rate；课程中老师讲解要使用第二阶段的terminal cap rate。两者不一致，请老师解答。
回答（1）
Johnny2020-03-06 21:14:06
Johnny同学你好，第5年有两笔现金流，分别是NOI以及terminal value，而terminal value的计算是需要用terminal cap rate进行折现的。所以第5年的terminal value要用第六年的NOI除以terminal cap rate获得，而第六年的NOI是第二阶段的第一期现金流。求出了第五年底的terminal value之后再用第一阶段的discount rate折现至今，这其实和权益中的二阶段股利折现模型差不多。
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您的回答跟原版书课后题解答一致。现在只需解答第五年的terminal value折现至0时刻用的折现率是多少？private real estate第3节课1小时30分38秒处，老师一再强调，terminal value的折现率应使用cap rate，而非第一阶段的discount rate。请问是我理解有偏差么？应该选择哪个折现率计算？
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同学你好，本题并不是term and reversion method，因为term and reversion method是到了新租约之后你依旧持有这个房地产，因此新的租金你是会收到的。而本题是你在新租约开始前就把这个房屋卖掉了，因此后面的租金你是收不到，你收到的是5年的旧租金以及卖掉房屋所产生的的价格，因此可以看下课程中1小时28分50秒的讲解，老师将DCF分成两个情况，一总是卖掉房屋，一种是继续持有房屋，所以两种计算方式是不一样的。
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