kevin2020-01-05 23:04:14
kevinalterative inverstment R39中第二个case的第10小题视频讲解（经典题），在两阶段DCF计算房产B的价值时，再讲第二阶段的现值TV5折现到0时刻时，为什么不是用第二阶段的折现率11%，而是用第一阶段的折现率9.5%呢？
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Johnny2020-01-06 10:22:57
Johnny同学你好，terminal cap rate是用来对resale price或者terminal value进行折现的，在这之前的现金流都是用正常的折现率进行折现的，这和二阶段股利增长模型非常像。
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terminal cap rate 是对第二阶段现金流求terminal value用的，我的疑惑是，这个题目明显房产B第二阶段的增长率g是为0，那么算出来的第二阶段的r就应该跟terminal cap rate 一样（terminal cap rate =r-g）,老师在上课的时候讲解，碰到两阶段时，从terminal value折现到0时刻的时候，如果两阶段的折现率（r)不一样的时候，就应该用第二阶段的折现率。这道题目为什么不用第二阶段的折现率呢？您第一次的回答并没有解释我的疑惑。
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同学你好，此处的关键在于5年的holding period，也就是说持有5年后，就把这个产权给卖掉了。这里和上课时所讲的term and reversion valuation略有不同，上课讲的是期限到了之后，租金结构会发生变化，但是你是继续持有这个产权的，因此新的租金你是会一直收下去的，而本题是在持有5年后就卖掉了，因此后面租金我是收不到的，你最终收到的是这5年的租金以及最后卖掉产权所获得的收入。
假设租金改变但是你一直持有下去的话，那些租金的风险你是需要承担的，一般而言，新租金的折现率是高于当前租金的，因为他的风险和不确定性更高，因此那些租金就是以第二阶段的折现率来计算，以体现它更高的风险。
本题是5年持有期，到期就把产权卖掉了，也就是说后面租金风险怎么样和我都无关了，是新的买家来承担风险而不是我，我所收到的是卖掉产权所收到的那笔钱，他在第五年期限到期时就能收到，因此将它折现至当前的话是不需要反应新租金的风险的，所以此处是用第一阶段的折现率。
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