Catherine2019-05-30 20:47:18
CatherineReading42 第3、4、5题 第3和第5题答案使用的都是Going-in Cap Rate进行计算的，为什么？课程视频中老师说going-in是一阶段的增长率（然而这个题中一阶段的增长率也不是2%而是3%，用Year2/Year1或Year3/Year2可知），而terminal cap rate是二阶段的增长率（第4题在计算永续增长阶段时就使用了Terminal Cap Rate，而第5题因为是一阶段模型，所以只有永续增长阶段，然而这里却直接使用了Going-in Cap Rate，很不理解）。应该在什么情况下使用Going-in，在什么情况下又该使用Terminal？
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Paul2019-05-31 17:53:52
Paul同学你好，going-in不是有阶段的增长率，他反应的总的r-g，所以用NOI1除以这个going cap rate，就是这个资产的价值，我们基础班课件也是这么说的；
此外题目如果说用一阶段模型计算可以直接用going-cap rate直接计算，如题5，directed cap method就是一阶段；如果题目说，用DCF模型，对应计算就是两阶段。
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老师您好，视频课程中老师真的是说going-in cap rate就是一阶段（视频15，48分10秒左右开始）。此外，ppt中对going-in cap rate和terminal cap rate的解释，貌似就只有这一页，解释的不是很充分。所以结合视频中的说法和您的说法，我现在有点不明白。麻烦您能不能写一下，这两个rate的区别，以及在什么情况下用going-in cap rate，什么情况下用terminal cap rate？谢谢
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同学你好，我建议你以我说的为准，如果做题发现有冲突可以再来提问。也就是说如果题目是两阶段的，优先用terminal cap rate计算TV，再计算总的PV。
如果题目是要求用一阶段模型来计算价值，那么可以用用NOI1除以这个going cap rate，就是这个资产的价值。
此外在两阶段模型中，going-in不是一阶段的增长率，他反应的总的r-g。以也就是说理论上讲两阶段模型用NOI1/going-in cap rate算出来的也是总的价值。
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好的谢谢您！
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