袁同学2019-05-08 12:48:12
袁同学老师你好，在做原版书课后题alternative的关于private real estate investment课后题的第22题，我用了以下两种方法算出来的答案是不一样的，具体的解题步骤也写在上面了，请问一下问题出在哪里？ 此外，这道题的原版书课后答案讲解里面跟老师讲的有一点出入，老师说在房地产投资中，现金流折现的特殊是用现金流对应的折现率，也就是说这个地方第二阶段现金流对应的折现率应该是11%，而答案统一用了第一阶段的折现率9.25%，把第一阶段和第二阶段的现金流折现到0时刻，这个地方的第二阶段现金流不是应该用11%么？
回答（1）
金程教育Alfred2019-05-08 16:36:32
金程教育Alfred同学你好，主要的问题就是折现率用的不对，11%的terminal cap rate只是用来计算terminal value的，也就是555600/0.11=5050909，但是把5050909折回到0时间点用的应该是折现率。这就牵涉到同学你的第二个问题，老师说的这个算法其实只适用于term&reversion method以及layer method，而这题并没有说要用这两个方法
- 评论（0）
- 追问（3）
- 追问
-
老师你好，也就是说，你的意思是如果题目没提到用term&reversion method以及layer method，我就不要用这两种方法是吧？可是方法不同算出来的值居然是不同的，我认为不同方法下现金流的走向是一样的，不管是用直接分两阶段折现还是用layer method，折出来的现值应该是相等的才对啊？ 而且老师在基础班的时候讲到房地产估值，还特意强调了第二阶段的现金流折现回来的时候跟其他equity的方式不同，需要用现金流对应的折现率，而不是折回时间段对应的折现率。这道题的情况我们班上好几个同学也讨论过，都觉得原版书用同一个折现率9.25%折回两段现金流是跟上课讲的不一样的，老师你要不要帮我们看一下到底是以哪个为主，你回看一下基础课的视频，韩老师确实是强调过的，要用第二段的折现率折回到0时点。谢谢你后续的跟进，等待答复。
- 追问
-
老师，我找到了基础课这段例题的视频，确实是同样的情况，就是renew rent， 跟原版书课后题一样的情况，但是第二时段的现金流就是用第二阶段的折现率5%去折回0时点的
- 追答
-
嗯嗯 课上的那两道例题正好是对应着term and reversion method以及layer method的。因为这两个方法比较特殊，所以老师课上做了重点的强调。但是我们原版书课后的22题只是一个普通的DCF方法，所以不需要用到特殊的折现率处理方法
评论
0/1000
追答
0/1000
+上传图片