刷同学2024-06-09 16:33:14
刷同学Q4，确定一下两个关键点：①这道题在求V₃的时候，使用了r-g，而没有使用题目给出的assumed cap rate；②折现时，使用了cost of equity而不是risk free rate。这两个关键点如何理解呢？
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爱吃草莓的葡萄2024-06-11 11:33:36
爱吃草莓的葡萄同学你好。1）题目说了使用方法2，两阶段DCF模型，而assumed cap rate是从当前开始的永续增长，与题目要求的两阶段完全不符，因此并不使用assumed cap rate。
2）在本章节，或者一级二级权益科目中讲GGM模型时，从未有过rf。投资REITs是无风险的吗，它与股票相似，并不是无风险的投资，怎么使用无风险收益率呢，应该是投资者的要求回报率。
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“assumed cap rate是从当前开始的永续增长”，这句话是从哪里得来的？
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同学你好。assumed cap rate也称为cap rate，它是基于房地产市场近期的可比交易产生的收入而得出的回报率，其计算公式是将房地产的净营业收入 (NOI) 除以其市场价值，即cap rate=NOI/MV，因此说他是从当前开始的永续增长。
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如果说它是回报率，同时又是r-g，怎么理解呢
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同学你好。资本化率与银行利率一样也是一种利率，后者是把货币存入银行产生利息的能力即利息率，前者则是把资本投入到不动产所带来的收益率。根据定义，cap rate=NOI/MV，变个形，即MV=NOI/cap rate=NOI/(r-g)，不动产以租金以g永续增长。
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