蔡同学2020-04-09 12:14:17
蔡同学这道题第二阶段的现值折线到0时点为什么用第一阶段折现率9.25%？而不用第二阶段折现率11.25%
回答（1）
Johnny2020-04-09 13:41:17
Johnny同学你好，课程中所提到的term and reversion method是租金改变后你依旧持有那个房产，所以你是能收到新租金的，而那部分新租金的折现率就需要反应它所对应的风险，那么就是用第二阶段的cap rate。本题是你持有五年后就把那个房子给卖掉了，所以新的租金你是收不到的，你所能收到的是这五年的租金以及卖掉房子的价值，后面的租金如何与我无关了，因此我是不承受那个风险的，就不需要将房屋的终值再用新的折现率来折现。房屋终值是要反应未来新租金的风险的，因此是用NOI6来除以terminal cap rate得出，而得出了房屋终值后再将其折现到0时间点，那么就用第一阶段的折现率即可。
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