刘同学2020-04-05 16:52:32
刘同学原版书课后题22，此题应用term and reversion方法对吗？我算的答案是478654，答案计算时，TV再折现到PV时为什么用9.25的折现率，不是应该flow 现金流用11的折现率吗？
回答（1）
Johnny2020-04-05 17:07:11
Johnny同学你好，老师所说的term and reversion method是租金改变后你依旧持有那个房产，所以你是能收到新租金的，而那部分新租金的折现率就需要反应它所对应的风险，那么就是用第二阶段的cap rate。那么本题是你持有五年后就把那个房子给卖掉了，所以新的租金你是收不到的，你所能收到的是这五年的租金以及卖掉房子的价值，后面的租金如何与我无关了，因此我是不承受那个风险的，就不需要将房屋的终值再用新的折现率来折现。房屋终值是要反应未来新租金的风险的，因此是用NOI6来除以terminal cap rate得出，而得出了房屋终值后再将其折现到0时间点，那么就用第一阶段的折现率即可。
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