许同学2020-02-22 12:13:05
许同学这两个折现率有什么不同？我这知道这道题里面第一个是NAVPS用来折现的，另外一个是DCF approach 用来折现的。是想知道具体有什么不同，为什么DCF approach 不可以用cap rate 来折现。
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Johnny2020-02-22 17:23:06
Johnny同学你好，NAVPS的出发点是NOI，cap rate是专门用于对NOI进行折现的，NAVPS的基本概念就是资产减负债后再除以股数。而DCF approach是两阶段的股利折现模型，这就和权益的DCF模型一样，使用权益成本来进行折现，也就是必要报酬率。
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可以再深入点么？
如果我自己要去市场上去衡量一个cap rate 和 cost of equity,该怎么做
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同学你好，cap rate有个简便的衡量方法，就是用NOI除以相似房屋的售价，保险一些的话可以用多个相类似房屋的售价来进行计算。
至于cost of equity的话具体是在权益科目的第25章 Return Concepts有讲到，比如CAPM模型、法玛弗兰奇三因子模型等都是可以用来计算折现率。
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