郑同学2019-05-04 18:25:08
郑同学老师你好，Reading 42， 课后第三题，关于Cap rate，请问是Rf无风险利率减去增长率么？ 讲课的时候讲的是r，我不清楚这个r是re还是rf。 另外他题目给了两个cap rate，一个是going in cap rate， 一个是terminal cap rate，如果用rf减去cap rate，为什么要减去going in cap rate而不是terminal cap rate呢？ 题目中说growth rate是constant，那两个阶段的cap rate的变化是由什么引起的呢？ rf一直是那个rf，g也是一个g，相减应该是一个cap rate啊？
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金程教育Alfred2019-05-05 11:49:50
金程教育Alfred同学你好，一般r-g中的r指的是投资者的要求回报率，required rate of return
另外，terminal cap rate通常只是用来计算房地产的终值terminal value时用的，而在其他的情况下通常用的都是going in cap rate
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老师你好，关于类似的题目我再问的深入点，因为我在百题也看到一个一模一样的。题目中会给一个going-in cap rate，再给一个terminal cap rate，再给一个discount rate，再告诉我们income/value growth rate 是constant。 然后要求求增长率g或者其他的计算。在原版书课后题Reading 42课后第三题，老师讲解的是用discount rate - going-in cap rate，得到g。在百题alternative的case4中，他用的是discount rate - terminal cap rate。 我觉得看的很糊涂，首先题目中告诉的income/value growth rate是不是就是指的g，这种两阶段的是否都只有一个g。 另外discount rate如果对于两阶段都是一样的，并且g是constant的，为什么会有cap rate和terminal rate的不同。这个有些想不明白。
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这种题目的income value growth rate是不是指的第二阶段的增长率一直是g，如果代表第二阶段增长率的话，就只能用discount rate - terminal cap rate来计算g。 也就是说第一阶段我们已经给了每年的NOI，无需g这个信息。谢谢老师
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同学你好，你思考的确实非常深入，原版书上对于cap rate的描述其实是比较复杂的，有的时候可以看成是r-g，有的时候又是作为一种价格倍数，有点类似市盈率，比如他说cap rate可以根据市场上其他房子的NOI去除以房子的价值得到。所以我们用的terminal cap rate其实是后一种用法，也就是为了得到房子的终值而作为一种价格倍数。因此在这种情况下，terminal cap rate就不代表r-g了。
同学如果有兴趣的话可以看一下原版书上29页-31页的描述
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