追问

可是MV不是第二阶段cf么，不应该用第二阶段r折么…

追答

第二阶段是从第n年开始的，r只适用于第n年之后的数据； 把tv往第一阶段折现时，应该用第一阶段的折现率，而不是第二阶段。 mv本身是第二阶段的数值，但你现在是想折现到第一阶段，所以应该用第一阶段的折现率。 另外，折现率的选择与所用方法有关，方法不同，规定也不同。

追问

老师，这个意思？TV4是用4以后的cf算，所以yongterminal 擦破rate。然后这个TV4和noi4一样，都是4时间的两笔现金流，属于一阶段，用一阶段r折回。

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追答

非常正确。 加油！

追问

可是layer里TVn就是用第二阶段r折的

追问

时点renew lease下两种方法都是TV用第二阶段r折

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追答

所以要看方法的，方法不一样，计算就不一样的。 只有term and reversion和layer method才是你说的这样计算。

追问

只有这俩方法是cf决定r，别的DCF还有equity都是时间段决定r这个意思。只要是从n折到0就用这一期间r折回这样

追问

这个意思

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追答

对！

追问

老师，还有一种题型，是给cap rate，给g，求r。 在dcf method方法里，termianl cap rate只是用来求TV，要是求r，还是用第一阶段的cap rate 要是T&R或者layer方法里，就是第二阶段cf就用第二阶段cap rate求g，第一阶段cf用第一阶段cap rate求g

追答

对。

追问

问太多整理下，麻烦老师看看对不对

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追问

还有就是，老师讲课算TV，一会儿按永续年金pv=A/r算一会儿noi/cap rate算，有点乱。 本质上，一个意思对不对。g=0，就永续了。 考试层面讲，其他类里估房产都是NOI/cap rate，如果用到T&R或者layer方法，因为涉及到折现率两个阶段不同，因为g=0，所以r1=cap rate1，r2=cap rate2 这个意思。对吧

追问

一个问题问这么久，老师坚持住不要打我…

追问

我图画的不对搞得自己晕了好久。 GGM竖轴是g，以g永续增长。求v。（看了推导过程就是未来现金流折现求和，只是假设n无穷，g不变） T&R鹤layer书轴是rent income，所以T&R的右边就是rent保持不变，g=0，所以就是永续年金形式、v=A/r2，再用r2折回0。 layer是上下分，都是rent不变，两个永续年金，一个0时开始A/r1，一个n时开始，A/r2，再用r2折回0。 对了吧老师。 我也不知道为什么以前不多想的问题这次复习起来老是纠结。唉…

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追答

对的。 加油哈。