孙亚军2019-04-25 10:04:15

同学你好，

cap rate=r-g，但注意区分是哪个阶段，需要和阶段对应起来。
计算terminal value时需要用（terminal discount rate和terminal growth rate）或terminal cap rate。
terminal cap rate=terminal discount rate - terminal growth rate。
做题时，如果没有terminal这个单词，就意味着所给的不是terminal阶段的。
如果没有terminal，一般是第一阶段或持续经营cap rate。

（1）reita，计算的是net asset value，是假定企业永续经营的，所以直接用noi/cap rate计算estimated value of operating estate。以此为基础计算nav。这里7%是assumed cap rate，也就是永续经营的cap rate。assumed cap rate仅用于使用noi计算价值的时候。
（2）reitc，用的是两阶段股利贴现模型。这里cost of equity就是8%，也就是r；g是4%。这两个数字表格都有。这里用的是股利贴现模型计算，需要用权益里面讲的方法计算，不用考虑这里的assumed cap rate（因为这里不是采用noi计算）。

加油，祝考试通过！