啊同学2020-12-18 20:38:14
啊同学为什么利率上升，房产价格下降呢？说是现金流折现让房产价格下降。？？怎么算的？
回答（1）
Evian, CFA2020-12-20 12:47:57
Evian, CFA同学你好，
对于一个房产的估值，我们可以采用未来现金流折现的方式求解，未来现金流我们是假设这个房子未来都是出租出去的，那么现金流就是租金，当租金不变的情况下，折现率变大，也就是利率变大，那么我们房子的PV现值将会减少。这个和债券估值的思路一致。
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到这里房子的折现只看租金，不看房子的市场出售价吗？
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房子本身具有特殊性，不像股票，你买一只和我买同一只，一样的。但是同一所房子，世界上只有一个。
对于一个房子的卖家来说，入手一套房子，除了自用没有现金流产生，租出去才是赚钱的，假设租出去，然后看租金的水平，租金是对房子本身价值的直接体现。
你去买一房子，看别人买的房子可比价格只是参考，而是考虑本身房子的价值，万一你房子里面有个“魔法学院”呢，对吧。房子很特别，因为世界上找不到和你买的那个房子一样的，第二个房子，在地里位置，房高，屋内设置等都是由区别的，所以租金是最可以直接估值的方法。如果真的有一所魔法学院开在你的房子里，你可以对外租金不设上限。
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