晶同学2019-10-17 16:36:13
晶同学老师好，房地产企业去库存整体利润偏低不是很理解，我理解的是虽然把以前的利息费用记在当期，COGS高了，但是去库存卖房子收入也高了，收入-COGS不一定低呀？这个地方不是很明白，麻烦老师讲解一下～
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Sinny2019-10-17 18:21:39
Sinny同学你好，这个是建立在销售价格相同的情况下说的，因为费用中一部分费用是利息费用的摊销，而这部分摊销在费用化下不需要扣除，因此这两项比较下会出现利润偏低的情况
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老师，还是不太明白，房子不是存货吗？卖出存货计入COGS，为什么要摊销呢？
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同学你好，摊销是建立在将房子视为是长期资产的情况
如果是视为房地产行业的存货，那么此时资本化的利息进入了COGS，COGS上升，收入不变的情况下利润是变低了的哦
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老师，去库存的时候卖的房子多呀，收入应该会提升吧，会不变嘛？谢谢老师～
吴慧敏2019-10-21 18:58:30
吴慧敏【房地产企业去库存整体利润偏低不是很理解】，这个结论本身描述的有问题。分以下几点整理一下思路：
1、在建工程是什么费用必须资本化？（IFRS和US GAAP下，利息费用必须资本化）
2、资本化对利润有什么影响？（第一年利息费用本应该计入NI的计算但是没有计，第一年的NI比原本应该有的NI偏高。之后的几年，要摊销第一年资本化的利息费用，比正常情况下的计算，要多减去COGS或者D&A，那之后几年的NI比原本应该有的NI偏低）
3、是谁和谁在比，偏高或偏低？（是当年实际的NI和当年应该的NI相比，偏高和偏低，这种情况下，不论房屋售价多少，其实没影响，因为除了资本化后摊销的费用，其他因素都是一样的）
4、老师举的例子是什么意思？（房子去库存，相当于没有新建，只有之前资本化的利息费用在做摊销，那去库存这段时间所得的NI会比当年应该的NI偏低）
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